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Nella compravendita di immobili l'acquirente presenta una offerta scritta, in cui si riassumo i punti più importanti di quello che sarà il compromesso, al venditore tramite l'agenzia immobiliare e consegna all'agenzia un piccolo anticipo mediante assegno non trasferibile intestato al venditore. Se il venditore rifiuta l' offerta, questo assegno viene restituito all'acquirente.
Nel compromesso invece solo quando il venditore firma per accettazione gli viene consegnato l'assegno. Naturalmente il compromesso deve ricalcare i punti chiave di cui sopra e per esempio le scadenze di eventuali versamenti in acconto e quando verrà stipulato l'atto definitivo.Solo nel rogito; atto definitivo, avverrà il saldo finale. Viene indicato anche quanto di questi versamenti, oltre al primo anticipo, sia da imputare a titolo di caparra: se l'acquirente decide poi di non acquistare più l 'immobile,perderà questo importo (e riavrà quanto pagato non a titolo di caparra), se sarà il venditore a cambiare idea dovrà restituire all'acquirente oltre a tutto quanto aveva ricevuto anche una somma pari alla caparra in più. Spesso la caparra è confirmatoria cioè la parte non inadempiente può invece di recedere dal contratto con un risarcimento danni pari alla caparra, esigere che l'inadempiente prosegua nella transazione o, se questo non fosse possibile, ripaghi i danni effettivi decisi dal giudice al posto della caparra.
Il rogito viene redatto da un notaio , pagato e scelto dall' acquirente.le parti firmano l'atto in presenza del notaio , l'acquirente salda la il venditore e da questi riceve le chiavi. A questo punto anche il notaio firma , l' atto è valido solo se contrassegnato dal suo sigillo. Il notaio si occupa anche di riscuotere le imposte di trasferimento ,di trascrivere l'atto nei pubblici registri immobiliari , di preparare la denuncia di cessione fabbricato alla Pubblica Sicurezza (la stessa delle locazioni) e di rilasciare alle parti copia dell'atto.
Quindi il notaio è un terzo al di sopra delle parti. La scelta e il pagamento del notaio spettano alla parte acquirente perchè le verifiche di regolarità più importanti tra quelle che ha il dovere di effettuare sono a favore dell'acquirente cioè la reale proprietà del venditore e la correttezza della situazione urbanistica dell'immobile . Tutti i pagamenti dell'acquirente, salvo al più il piccolo versamento iniziale che può avvenire tramite assegno di conto corrente personale, avvengono mediante assegni circolari.
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IMPOSTE SUL TRAFERIMENTO IMMOBILIARE
Chi compra un'abitazione, escludendo casi meno frequenti, deve pagare l'imposta di registro, quella ipotecaria e catastale, l'IVA in alcuni casi: in totale se si tratta di una prima casa il 3% del valore + 500.000 lire, altrimenti il 10% del valore; se però compra da un costruttore in totale 4% + 750.000 lire se prima casa e il 10% + 750.000 lire se non lo è.
Se il trasferimento della proprietà immobiliare avviene invece a titolo gratuito, per successione o donazione, anche qui escludendo casi particolari, si pagano ancora le imposte ipotecaria e catastale pari al 3% o 250.000 lire se prima casa. Il coniuge e i parenti entro il quarto grado non pagano altro, mentre tutti gli altri pagano l'imposta di registro (7%) per la quota d'importo che supera i 350.000.000 di lire.
Chi vende un immobile non paga imposte.
IMPOSTE GRAVANTI SULLA PROPRIETA' IMMOBILIARE
1) ICI: Il proprietario deve pagare l'ICI (imposta comunale sugli immobili) al comune dove si trova l'immobile. .
2) IRPEF: Se un proprietario (persona fisica) affitta l'immobile pagherà sull'85% (il 15% viene forfettariamente dedotto perchè lo stato riconosce che a carico del proprietario di una proprietà immobiliare gravino delle spese periodiche di ristrutturazione) di quanto incassato come canone (non come spese) l'IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) che è l'imposta più importante tra quelle previste in Italia: si paga allo stato a scaglioni di reddito con aliquote crescenti.
Se un proprietario non affitta l'immobile paga comunque l'IRPEF sul 100% del reddito catastale (per le abitazioni è pari all'1% del valore catastale) con una detrazione se è la sua abitazione principale, con un incremento se è una seconda casa tenuta a sua disposizione.
3) Altre piccole tasse non economicamente rilevanti vengono pagate in genere dall'amministratore di condominio e inserite nel rendiconto.
4) Se un proprietario utilizza per sè l'immobile deve pagare anche la tassa sui rifiuti che graverebbe invece sul conduttore se fosse locato (vedi La locazione immobiliare in Italia). Se nessuno utilizza l'immobile questa tassa non si paga.
IL CONDOMINIO
Quasi tutte le unità immobiliari delle grandi città in Italia fanno parte di un condominio. Comunque esistono anche alcune ville, cioè interi stabili destinati ad un'unica abitazione, sia propriamente dette, cioè senza altre abitazioni confinanti con i suoi muri, che non. Analogamente non siamo in presenza di un condominio quando uno stabile, pur costituito da tanti appartamenti anche affittati a persone diverse, appartiene ad un unico proprietario. Il condominio infatti è quella comproprietà del suolo, delle fondazioni, delle scale, degli ascensori, dei tetti etc. dell'edificio, in quote proporzionali ai valori delle proprietà personali (non di proprietà del condominio) cioè appartamenti, uffici etc. Tutte le spese vengono sostenute dai comproprietari (sinonimo: condomini) in proporzione a queste quote.
L'amministratore condominiale, che potrebbe anche essere uno dei comproprietari, viene incaricato una volta l'anno dall'assemblea dei comproprietari e si occupa della gestione ordinaria del condominio in conformità alle disposizioni dell'assemblea. Paga i fornitori, compreso se stesso per un importo approvato dall'assemblea, riscuote le rate di pagamento in base al preventivo approvato dall'assemblea. Terminato l'anno convoca una assemblea presentando un rendiconto delle spese effettuate chiedendo ai proprietari di pagare l'eventuale saldo ed eventualmente proponendosi per essere confermato nel suo incarico. Se nel corso dell'anno sono necessarie decisioni che esulano l'ordinaria gestione convoca una assemblea straordinaria perchè i condomini esprimano la decisione.
L'assemblea delibera con maggioranze minime richieste diverse a seconda del tipo di decisione che deve essere presa: si veda l'articolo 1136 del codice civile.
Nè l'assemblea nè l'amministratore possono regolamentare l'uso delle proprietà esclusive, ma solo delle parti comuni.
VINCOLI ALLA PROPRIETA' IMMOBILIARE
Per costruire uno stabile, per modificarne uno esistente e in generale per eseguire qualunque lavoro che esuli dall'ordinaria manutenzione è necessario ottenere permessi dalle autorità competenti. Comunque se non viene mutato l'aspetto esterno della costruzione e non si aumenta la superficie complessiva le pratiche sono abbastanza semplici, spesso è sufficiente una denuncia di inizio attività: se l'ente competente non risponde entro un certo termine si possono iniziare i lavori come se avesse dato l'assenso.
Bisogna chiedere permessi anche per cambiare la destinazione d'uso di un immobile: per esempio da laboratorio ad abitazione.
E' piuttosto semplice ottenere permessi per costruire nuovi box, a patto che siano pertinenziali di appartamenti: in questo caso non potranno essere venduti separatamente dagli appartamenti.
Se l'immobile è vincolato ai sensi delle leggi di tutela del patrimonio storico architettonico (si tratta di casi particolari di edifici di eccezionale pregio architettonico o valore storico) lo stato ha il diritto di prelazione: è necessario che il venditore offra prima allo stesso prezzo l'immobile allo stato, se lo stato non è interessato all'acquisto può venderlo ad altri.
Ci sono rare situazioni in cui dei condomini di uno stabile decidono di autovincolarsi contrattualmente (è necessario il consenso di tutti proprio tutti i condomini) stipulando un regolamento di condominio (denominato appunto contrattuale per differenziarlo da un regolamento normale approvato in assemblea a maggioranza) che preveda il diritto di prelazione dei condomini in caso di vendita. Qui prima di vendere un proprietario deve offrire l'appartamento a tutti i condomini: solitamente deve mandare una raccomandata a tutti e se nessuno di questi risponde entro un certo periodo stabilito dal regolamento può venderlo a terzi inserendo nell'atto di vendita la clausola che imponga questo dovere di prelazione anche sul nuovo proprietario. Analogamente a volte ci sono dei vincoli di questo tipo che proibiscono di locare la propria unità immobiliare ad esempio ad attività rumorose etc.
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